Co robić, gdy najemcy nie płacą czynszu?

Masz dość obietnic ze strony najemców, że „przelew przyjdzie jutro”? Przestań czekać i zacznij działać. Co prawda usunięcie lokatora z mieszkania w jeden dzień nie jest możliwe, ale jak najbardziej masz szansę skutecznie zakończyć problem z dłużnikiem. Co możesz zrobić, gdy najemcy nie płacą czynszu? Podpowiadamy!

Jak skutecznie rozwiązać problem, gdy najemcy nie płacą czynszu?

Gdy Twoi najemcy nie płacą czynszu, zacznij od chłodnej analizy umowy. Sprawdź dokładnie zapisane terminy płatności i procedury przewidziane na wypadek opóźnień. Jeśli wszystko jest w porządku, a pieniędzy nadal brak, zacznij od najprostszego kroku: przygotuj oficjalne wezwanie do zapłaty czynszu najmu. Często to właśnie oficjalny dokument motywuje dłużnika skuteczniej niż dziesiątki telefonów czy wiadomości na komunikatorach.

Pamiętaj, aby wezwanie do zapłaty czynszu za wynajem mieszkania było konkretne. Musi zawierać dokładną kwotę zaległości oraz konkretny termin uregulowania długu. Zawsze wysyłaj je listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Jeśli najemca twierdzi, że dokonał już przelewu, konsekwentnie proś o przesłanie potwierdzenia. Całą dokumentację, w tym e-maile i SMS-y potwierdzające niepłacenie czynszu za wynajem, przechowuj w bezpiecznym miejscu.

Walcząc o swoje pieniądze, nie możesz zapominać o kodeksie cywilnym (art. 687) oraz ustawie o ochronie praw lokatorów. Przepisy są tu jasne: prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia zyskujesz dopiero wtedy, gdy najemca zalega z czynszem za co najmniej dwa pełne okresy płatności i otrzyma dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległego czynszu.

Co zrobić w praktyce, jeśli najemca nie płaci czynszu i chcesz przeprowadzić procedurę poprawnie? Gdy zwłoka obejmuje dwa pełne okresy, wyślij pismo z oficjalnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia najmu. W tym dokumencie wyznacz dłużnikowi dodatkowy, miesięczny termin na spłatę całości zaległości. W piśmie musi się również znaleźć zrozumiałe ostrzeżenie: jeśli dług nie zostanie spłacony, umowa zostanie rozwiązana. Dopiero po bezskutecznym upływie dodatkowego miesiąca (i przy łącznym długu za trzy pełne okresy płatności) możesz skutecznie zakończyć stosunek prawny.

Co, jeśli lokator zniknął lub przestał odbierać telefon? Nawet jeśli masz klucze, nie wchodź do mieszkania sam. Bez obecności świadków lub policji ryzykujesz oskarżenie o naruszenie miru domowego.

Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?

Pozbycie się lokatora, który nie płaci czynszu, nie jest proste. Wbrew pozorom nie można go do tego zmusić poprzez wymianę zamków w drzwiach czy odcięcie dopływu wody lub prądu. Pamiętaj też, że wyrzucenie najemcy z mieszkania siłą to działania niezgodne z prawem.

Aby legalnie pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu, musisz najpierw wypowiedzieć umowę zgodnie z przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeśli zawczasu zdecydujesz się na umowę najmu instytucjonalnego, cała procedura będzie dużo prostsza. Najem instytucjonalny jest dokładnie uregulowany w przepisach i pozwala już na etapie podpisywania umowy jasno określić zasady jej zakończenia oraz obowiązki obu stron. Jego dużą zaletą jest łatwiejsze odzyskanie lokalu, ponieważ najemca składa oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i rezygnuje z prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego. 

Jeśli zdecydowałeś się na standardowy wynajem długoterminowy mieszkania i zawarłeś zwykłą umowę najmu, proces wypowiedzenia może być żmudny i często wymaga skierowania sprawy na drogę sądową. 

Czy sprawa sądowa o niepłacenie czynszu może pomóc w rozwiązaniu problemu?

Sprawa sądowa pozwoli uzyskać nakaz zapłaty lub wyrok eksmisyjny. To sąd decyduje o obowiązku opróżniania lokalu przez najemcę. Gdy będziesz w posiadaniu prawomocnego wyroku, możesz udać się do komornika, który przeprowadzi fizyczną eksmisję. 

Niestety musisz przygotować się na to, że sprawa sądowa o niepłacenie czynszu trochę potrwa – możliwy jest nawet wielomiesięczny okres oczekiwania na rozstrzygnięcie. Dodatkowo pamiętaj, że koszty procesu i obsługi prawnej obciążają dłużnika, jednak to Ty musisz je opłacić na początku postępowania. Warto również sprawdzić, czy najemcy nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, co może jeszcze bardziej wydłużyć cały proces.

Warto ponownie wskazać na przewagę najmu instytucjonalnego, w którym można znacznie szybciej rozpocząć procedurę egzekucyjną, dzięki temu do 3 miesięcy będziemy mogli uzyskać nakaz eksmisji, co znacząco skraca czas potrzebny na odzyskanie nieruchomości.

Podatek od najmu, gdy najemca nie płaci – czy trzeba go uregulować?

Dobra wiadomość jest taka, że podatek od najmu, w sytuacji, gdy najemca nie płaci, zazwyczaj nie obciąża właściciela. W najmie prywatnym na ryczałcie płacisz tylko od kwot, które faktycznie wpłynęły na konto. Jeśli lokator nie płaci czynszu za wynajem, nie masz przychodu, więc nie powstaje obowiązek podatkowy. Pamiętaj jednak, by trzymać wyciągi bankowe jako dowód na wypadek kontroli skarbowej.

Jak zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami?

Wizja lokatora, który ignoruje terminy płatności i telefony, to najczarniejszy scenariusz każdego właściciela. Na szczęście jest kilka sposobów na to, jak możesz zabezpieczyć się przed nieuczciwymi najemcami. Oto one:

• postaw na najem instytucjonalny – to najsilniejsza tarcza prawna. Warto wiedzieć, że jako osoba prywatna nie możesz samodzielnie wybrać tej formy, ale współpraca z Hosthelper otwiera Ci tę drogę. Zawieramy umowę instytucjonalną w Twoim imieniu,
• weryfikuj wypłacalność – wystosuj prośbę o dostarczenie zaświadczenia o zarobkach lub wyciągu z konta z ostatnich trzech miesięcy, a następnie sprawdź, czy miesięczny czynsz nie przekracza 30-40% dochodów najemcy,
• pobierz odpowiednią kaucję – przy wysokim standardzie wykończenia i ryzyku przestojów w płatnościach, bezpieczny poziom to dwu- lub trzykrotność miesięcznej opłaty. Kaucja powinna być wpłacona w całości przed przekazaniem kluczy – nigdy nie zgadzaj się na rozbicie jej na raty,
• polisa OC najemcy – wymagaj od lokatora wykupienia OC najemcy (kosztuje ono kilkadziesiąt złotych rocznie). Chroni Cię to w sytuacjach, gdy najemca nieumyślnie zniszczy Twoje mienie lub zaleje sąsiada,
• profesjonalny protokół zdawczo-odbiorczy – dokładny opis stanu lokalu wraz z bogatą dokumentacją fotograficzną to podstawa,
• alternatywny model najmu – np. najem krótkoterminowy, gdzie płatność pobierana jest z góry i problem zaległości praktycznie nie występuje.

Jeśli nie chcesz samodzielnie przechodzić przez procesy notarialne i weryfikację dokumentów, powierz to nam. W Hosthelper bierzemy formalności na siebie, gwarantując spokój i maksymalne zabezpieczenie Twojej inwestycji.