Jak ustalić cenę wynajmu mieszkania?

Kupujesz mieszkanie pod wynajem i liczysz na stały wpływ co miesiąc? Sama stawka wynajmu niewiele mówi. Prawdziwy koszt wynajmu mieszkania to nie tylko kwota z ogłoszenia, ale też opłaty administracyjne, podatek, przestoje i wydatki, które pojawią się po drodze. Dlatego przed podjęciem decyzji, wszystko warto dokładnie policzyć. Jak obliczyć koszt wynajmu mieszkania? Podpowiadamy!

Jakie czynniki wpływają na koszt wynajmu mieszkania?

Aby dowiedzieć się, jak obliczyć koszt wynajmu mieszkania, weź pod uwagę przede wszystkim lokalizację – miasto, dzielnicę, stan budynku, metraż. Drugą kwestią jest standard lokalu. Jeśli zainwestujesz w nową kuchnię i sprawne AGD, czas szukania najemcy najprawdopodobniej będzie skrócony do minimum.

Przy ustalaniu kosztu wynajmu mieszkania liczy się również forma najmu. Inaczej wygląda wynajem krótkoterminowy, inaczej długoterminowy. W pierwszym modelu dochodzi zmienność cen i sezonowość. W drugim stabilność, ale niższa elastyczność stawek.

Do wyliczeń wchodzi też podatek. Najem prywatny rozlicza się ryczałtem od przychodu. To koszt najmu, który trzeba odjąć od wpływów. Nie pomijaj kosztu zużycia wyposażenia. Sofa, materac czy sprzęt AGD po kilku latach wymagają wymiany. To rzeczywisty wydatek, który trzeba uwzględnić przy obliczaniu rentowności.

Jak lokalizacja mieszkania wpływa na cenę najmu?

Zasada jest tu prosta: im bliżej centrum miasta jest ono położone, tym na wyższą stawkę można sobie pozwolić. Co jednak istotne, należy uwzględnić bliskość takich miejsc, jak:

• centrum handlowe,
• apteka,
• przychodnia,
• szkoła,
• przedszkole.

Nie bez znaczenia jest również przystanek komunikacji miejskiej. Jeśli jest on daleko, należy uwzględnić to w cenie. Formułując ogłoszenie, warto zawsze wskazać na zalety położenia mieszkania. Jest to sposób na przyciągnięcie uwagi potencjalnych najemców.

Jaka jest zależność między standardem mieszkania a ceną za wynajem?

Tym, co ma duże znaczenie w ustalaniu ceny za wynajem, jest zawsze standard mieszkania, ale również budynku, w którym się ono znajduje. Na wyższą stawkę mogą pozwolić sobie ci, którzy posiadają mieszkanie:

• na nowo powstałym osiedlu,
• w wyremontowanej zabytkowej kamienicy,
• urządzone przez fachowca.

Mieszkanie w starym bloku z wielkiej płyty, w którym znajdują się stare meble jeszcze z czasów PRL-u, nie zostanie wynajęte, jeśli cena będzie zbyt duża. Warto zdawać sobie z tego sprawę. UWAGA: lepszy standard może rekompensować gorsze położenie mieszkania. Jeśli więc mieszkanie znajduje się na peryferiach miasta, a chcemy wynająć je za wyższą stawkę, zawsze wcześniej warto zainwestować w remont.

Jakie udogodnienia pozwalają na podniesienie ceny za wynajem?

Większość najemców chce mieszkać w komfortowych warunkach. Do elementów, które podnoszą standard mieszkania zalicza się:

• balkon/taras,
• windę,
• parking – szczególnie cenione są miejsca w garażach podziemnych.

Coraz większą popularnością cieszą się strzeżone osiedla, na których mieszkańcy czują się naprawdę bezpiecznie. Im więcej udogodnień, tym wyższa może być cena za wynajem. Z kolei ich brak znacząco ją obniża. Warto pamiętać, że większość osób mogących wybierać między mieszkaniem z balkonem i parkingiem, a tym, które nie ma ani jednego, ani drugiego, wybierze oczywiście to pierwsze. 

Co obejmują koszty związane z wynajmem mieszkania?

Koszty najmu mieszkania nie kończą się na czynszu administracyjnym. To kilka stałych i zmiennych pozycji. Stałe koszty związane z wynajmem mieszkania to:

• czynsz do wspólnoty lub spółdzielni,
• opłaty za media,
• podatek od przychodu,
• ubezpieczenie lokalu.

Zmiennie pojawiają się naprawy, wymiana sprzętu, odświeżenie ścian, prowizja pośrednika albo operatora. Przy najmie krótkim dochodzą koszty sprzątania i prania tekstyliów. Jeśli zastanawiasz się, ile kosztuje wynajęcie mieszkania z perspektywy właściciela, uwzględnij też czas. 

Odbieranie telefonów, rozliczenia mediów, pilnowanie płatności – to niełatwa, codzienna praca. Dlatego część właścicieli decyduje się na obsługę najmu krótkoterminowego. Wtedy koszty wynajęcia mieszkania są przewidywalne, a obowiązki przechodzą na operatora.

Za co płaci najemca, a za co właściciel przy wynajmie mieszkania?

Najemca płaci czynsz i opłaty eksploatacyjne. W rzeczywistości czynsz i opłaty za wynajem mieszkania obejmują:

• cenę najmu dla właściciela,
• czynsz administracyjny,
• media według zużycia.

Za co jeszcze płaci się przy wynajmie mieszkania? Należy ponieść koszt kaucji zabezpieczającej oraz uwzględnić drobne naprawy wynikające z normalnego zużycia rzeczy w mieszkaniu. 

Właściciel natomiast pokrywa podatek, ubezpieczenie, większe naprawy oraz koszty utrzymania lokalu w odpowiednim stanie. Kwota z wynajmu mieszkania to tylko część całego procesu. Jeśli instalacja wymaga wymiany, to nie obciążysz tym najemcy.

Jasny podział obowiązków zmniejsza liczbę sporów. Przy modelu zarządzania najmem długoterminowym najemca podpisuje umowę z Hosthelper, nie z właścicielem. Dzięki temu możemy zająć się całą dokumentacją, w tym niezbędnymi rozliczeniami. Właściciel mieszkania zostaje odciążony od formalności, regularnie otrzymując raporty i przelewy, a najemca jest otoczony należytą opieką przez cały okres wynajmu.

Jak obliczyć ROI z wynajmu mieszkania? 

Roczny dochód netto dzielisz przez całkowity koszt inwestycji, a wynik mnożysz przez 100%.

Zacznij od przychodu. Ustal, ile za wynajem mieszkania możesz faktycznie otrzymać miesięcznie. Pomnóż tę kwotę przez 12 miesięcy i uwzględnij możliwy okres pustostanu. Jeśli mieszkanie przez miesiąc w roku nie jest wynajęte, roczny przychód będzie niższy.

To daje roczny przychód brutto. W kolejnym kroku odejmij wszystkie koszty najmu mieszkania: czynsz administracyjny (jeśli wlicza się jako składowa ceny najmu, a nie jest osobnym kosztem umowy), podatek ryczałtowy, ubezpieczenie, naprawy oraz środki odkładane na przyszłą wymianę wyposażenia. Jeśli korzystasz z operatora, uwzględnij jego wynagrodzenie.

Po odjęciu tych pozycji otrzymujesz roczny dochód netto. Teraz ustal całkowity koszt inwestycji. To cena zakupu mieszkania powiększona o podatek PCC (jeśli dotyczy), koszty kredytu (jeśli dotyczy), koszty notarialne, wykończenie i wyposażenie. Ta suma to kapitał, który zaangażowałeś.

Dopiero na końcu dzielisz roczny dochód netto przez całkowity koszt inwestycji i mnożysz wynik przez 100% – to jest Twoje ROI.

Czy ceny wynajmu mieszkań będą rosły w przyszłości?

Jeśli kredyty są drogie i trudniej o finansowanie zakupu, część osób zostaje na rynku najmu. Popyt rośnie – czynsze idą w górę. Gdy banki luzują politykę i łatwiej o kredyt, część najemców znika z rynku, co wiąże się z malejącą presją. 

Z dostępnych analiz wynika, że w najbliższym czasie czynsze mogą nadal rosnąć, ale raczej spokojnie. Inflacja podnosi koszty utrzymania mieszkań – administrację, media, serwis – więc właściciele próbują to przenosić w stawkach. Nie widać jednak przesłanek do gwałtownych skoków w skali całego kraju.

Większe ruchy zwykle pojawiają się sezonowo. W miastach turystycznych lato podbija stawki. W ośrodkach akademickich wrzesień i październik oznaczają szybkie zmiany cen i krótszy czas publikacji ogłoszeń, a potem tempo spada. 

Pamiętaj jednak, aby traktować prognozy tylko jako punkt odniesienia, a nie decyzję inwestycyjną. Zawsze patrz na lokalne dane. Sprawdzaj, ile kosztuje wynajem mieszkania w ofertach, które faktycznie znikają z rynku, a nie wiszą miesiącami. Porównuj lokale o podobnym standardzie, a nie pojedyncze „rekordowe” ogłoszenia. Ostatecznie i tak liczy się Twoja kalkulacja.