Jaki metraż mieszkania będzie odpowiedni pod wynajem?

Inwestowanie w nieruchomości wymaga precyzji, a wybór metrażu to jeden z najważniejszych parametrów sukcesu. Zbyt duże mieszkanie obniża rentowność, zbyt małe – ogranicza grono potencjalnych najemców. Jak znaleźć złoty środek między kosztami zakupu a maksymalnym zyskiem z najmu? Dowiedz się, na co zwrócić uwagę, aby Twój wybór był trafny i przyniósł Ci pożądany pasywny dochód.

Metraż mieszkania a liczba najemców – jak dobrze go rozplanować?

Przy kupowaniu mieszkania pod wynajem często inwestorzy skupiają się na cenie za metr. Jednak zapominają, że dla najemcy metraż to nie wszystko – najważniejsze dla niego jest to, czy w mieszkaniu da się po prostu wygodnie funkcjonować. Prawda jest taka, że różne grupy najemców szukają zupełnie innych rzeczy. 

Studentowi czy singlowi pracującemu w korporacji wystarczy kawałek przestrzeni, w której zmieści biurko i wygodne łóżko, bo resztę czasu spędza na mieście. Z kolei rodzina z dzieckiem albo para pracująca zdalnie potrzebuje „oddechu” – miejsca na szafy, odkurzacz czy po prostu kąta, w którym można się odizolować po ciężkim dniu.

Zatem największe mieszkanie to nie zawsze najlepszy wybór – po prostu skup się na tym, co będzie niezbędne dla Twojego przyszłego lokatora. Jeśli dobrze trafisz z układem pomieszczeń, najemca poczuje się w Twoim lokalu jak w domu i zostanie na dłużej. 

Metraż mieszkania – ile m² dla kawalerki, a ile dla rodziny z dzieckiem?

Wybór powierzchni mieszkania to dość ważna decyzja – od niej zależy, kogo przyciągniesz jako lokatora i jak szybko lokal zostanie wynajęty. Na metraż mieszkania spójrz przede wszystkim pod kątem tego, kto ma tam zamieszkać – dostępne możliwości to: 

• mikromieszkania i małe kawalerki (15 m²-30 m²) – to absolutny lider płynności na rynku najmu. Doskonałe dla singli, studentów czy osób podróżujących biznesowo. W segmencie najmu krótkoterminowego lub studenckiego mikrometraże często generują najwyższą stopę zwrotu z metra kwadratowego, choć wymagają większej aktywności w zarządzaniu lokatorami,
• mieszkania 2-pokojowe (30-40 m²) – złoty środek dla inwestora szukającego stabilności. To najbardziej poszukiwany metraż przez pary oraz młodych profesjonalistów. Takie lokale oferują najniższą rotację lokatorów – najemcy często zostają w nich na lata, co minimalizuje ryzyko pustostanów i zapewnia przewidywalny dochód pasywny,
• lokale rodzinne (powyżej 45 m²) – rodziny z dziećmi są zazwyczaj najemcami, którzy traktują mieszkanie jak własne, dbając o nie i wiążąc się z lokalizacją na długi czas. Kluczem do sukcesu jest tu układ pomieszczeń – dwa niezależne pokoje pozwalają na uzyskanie wyższego czynszu, co rekompensuje wyższą cenę zakupu nieruchomości.

Jakie są zalety i wady mieszkań o małym metrażu?

Małe mieszkania są uważane za swoisty „pewniak”. Są najbardziej chodliwym towarem na rynku najmu, ale jak każde rozwiązanie, mają swoje drugie dno. Poznaj ich zalety i wady.

Zalety mieszkań o małym metrażu	Wady mieszkań o małym metrażu
wysoka stopa zwrotu (ROI) ze względu na to, że cena za m² najmu jest zazwyczaj najwyższa w tym segmencie	studenci czy single częściej zmieniają miejsce zamieszkania
kawalerki wynajmują się najszybciej, ryzyko pustostanu jest minimalne	przy częstych zmianach lokatorów rośnie czas poświęcony na sprzątanie i formalności
łatwiej kupić taki lokal za gotówkę lub z mniejszym kredytem	trudniej wynająć takie mieszkanie rodzinom z dziećmi
mniej metrów to niższy koszt remontu i wyposażenia w wysokim standardzie	jeśli układ jest nieprzemyślany, najemca szybko zrezygnuje z powodu braku wygody
w trudnych czasach to właśnie na mniejsze, tańsze lokale jest największy popyt	jeśli kupisz mieszkanie o małym metrażu w słabej lokalizacji, trudniej będzie je sprzedać z zyskiem

Jak duże mieszkanie kupić pod wynajem?

Nie ma jednego idealnego metrażu, jest tylko ten, który pasuje do Twoich planów i oczekiwań. Zanim więc zdecydujesz, jak duże mieszkanie kupić pod wynajem, przeanalizuj przede wszystkim trzy najważniejsze kwestie: 

1. Ile masz czasu na obsługę? Jeśli chcesz pasywnego dochodu i spokoju, celuj w mieszkania 2-pokojowe (30-40 m²). Jeśli szukasz maksymalnej rentowności i nie boisz się częstszej rotacji lokatorów, wybierz mikromieszkanie (do 25 m²) – pamiętaj jednak, że przy takim modelu ważne jest sprawne zarządzanie najmem krótkoterminowym, aby inwestycja pozostała w pełni pasywna.
2. Jaki masz kapitał na start? Mały metraż to niższy próg wejścia i szybszy zwrot z inwestycji, ale też wyższe ryzyko zużycia lokalu przy częstych zmianach najemców. Większy metraż to wyższy koszt początkowy, ale często bardziej przewidywalny najemca.
3. Gdzie znajduje się nieruchomość? W ścisłym centrum dużego miasta z uczelniami kawalerka zawsze wygra z dużym apartamentem. Z kolei na przedmieściach lub w spokojnych dzielnicach, to większe, rodzinne lokale będą cieszyć się największym wzięciem.

Chcesz postawić na najbardziej uniwersalne rozwiązanie? Zatem złotym środkiem będzie lokal ok. 30-35 m². To metraż, który najłatwiej wynająć, najprościej wykończyć i ewentualnie sprzedać, gdy zdecydujesz się na zmianę strategii inwestycyjnej.

Jakie są minimalne metraże mieszkania?

Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury), minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania to 25 m². Limit ten obowiązuje od początku 2018 roku i dotyczy mieszkań z rynku pierwotnego, dla których pozwolenie na budowę uzyskano po wejściu w życie przepisów. Oznacza to, że jeśli budynek został wybudowany przed tym rokiem, kawalerki np. 15-20-24 m² mogą mieć status lokalu mieszkalnego i można je w pełni legalnie wynajmować na cele mieszkaniowe.