O czym warto wiedzieć, planując wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Dla wielu właścicieli wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem brzmi jak przepis na kłopoty – od zniszczonych ścian po trudności z ewentualnym wypowiedzeniem umowy. Jednak to właśnie ta grupa jest najczęściej synonimem stabilności i terminowych wpłat. Czy warto bać się wynajmu mieszkania rodzinie z dzieckiem, czy może odpowiednie zabezpieczenie sprawi, że zyskasz najemcę na lata? Sprawdzamy!

Jak zapewnić sobie pełne bezpieczeństwo najmu, wybierając wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Rodzina z dzieckiem wcale nie musi być „klientem podwyższonego ryzyka”. Rozumiemy, że na samą myśl o najmie od razu masz przed oczami porysowane panele albo scenariusz z trudną eksmisją. Spójrz na to jednak z drugiej strony: to często najbardziej przewidywalni najemcy, którzy szukają dachu nad głową na lata, a nie na chwilę. Jeśli podejdziesz do tego z głową, możesz zyskać spokój i stabilność, o jakich wielu właścicieli tylko marzy. Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie rodzinie z dzieckiem? Zadbaj o te konkretne kroki:

• nie bój się sprawdzić, kto wchodzi do Twojego mieszkania – sprawdź, czy najemca ma stałe źródło dochodu,
• sporządź umowę jako najważniejszy dokument i uwzględnij w niej najważniejsze elementy – wpisz w nią jasno: co należy do obowiązków najemcy (drobne naprawy, dbanie o stan lokalu), a za co odpowiadasz Ty. Im mniej niedomówień na początku, tym mniej telefonów z pretensjami później,
• traktuj wynajem jak biznes, a nie jak przysługę dla znajomego – nie musisz być dostępny pod telefonem o każdej porze dnia, gdy tylko zepsuje się kran. Jeśli masz obok siebie kogoś, kto koordynuje takie sprawy – jak Hosthelper – daj sobie prawo do spokoju. Twoją rolą jest zatwierdzić koszt naprawy, a nie osobiście szukać hydraulika i tracić na to swój prywatny czas.

Co warto wiedzieć o prawach lokatorów, decydując się na wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Przed podjęciem ostatecznej decyzji o wynajmie mieszkania rodzinie z dzieckiem, koniecznie zajrzyj w przepisy, które w Polsce są dla najemców wyjątkowo korzystne. Musisz mieć świadomość, że prawo stawia ochronę lokatora bardzo wysoko, szczególnie w kontekście eksmisji. Prawa lokatorów w tej sytuacji to przede wszystkim:

• szczególna ochrona przed eksmisją – najważniejszym prawem, o którym musi pamiętać każdy właściciel, jest ochrona wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku, gdy najemca przestaje płacić lub kończy się umowa, nie można go tak po prostu „wystawić za drzwi”. Sąd w wyroku eksmisyjnym musi przyznać prawo do lokalu socjalnego rodzinom z dziećmi, osobom obłożnie chorym czy niepełnosprawnym,
• wstrzymanie egzekucji – do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego, komornik ma obowiązek wstrzymania eksmisji (chyba że najemca posiada inny lokal, do którego może się przeprowadzić). Jest to główny powód, dla którego właściciele obawiają się wynajmu rodzinom, jednak narzędzia takie jak najem instytucjonalny pozwalają ten proces znacząco uprościć,
• ochrona prywatności i miru domowego – najemca ma pełne prawo do prywatności w wynajmowanym lokalu. Jako właściciel nie masz prawa wchodzić do mieszkania pod nieobecność lokatorów (chyba że w sytuacjach awaryjnych, np. zalania), ani nachodzić ich bez zapowiedzi,
• prawo do napraw – lokatorzy mają prawo żądać od właściciela usunięcia usterek, które nie wynikają z ich winy, a uniemożliwiają korzystanie z lokalu. Jeśli właściciel zwleka z naprawą (np. zepsuty piec gazowy w zimie), najemca może w określonych warunkach dokonać naprawy na koszt właściciela.

Czy możliwa jest skuteczna ochrona przed zniszczeniami przy wynajmie mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Wielu właścicieli obawia się, że wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem to większe ryzyko usterek. Skuteczna ochrona mienia jest jednak możliwa – wymaga jedynie odpowiednich zabezpieczeń finansowych i jasnych zasad już na etapie umowy. Jednym z prostszych sposobów na ochronę przed zniszczeniami jest wyższa kaucja, np. na poziomie trzymiesięcznego czynszu pozwoli realnie pokryć koszty ewentualnych napraw czy odświeżenia lokalu.

Jako wynajmujący możesz pomyśleć również o wymogu polisy OC w życiu prywatnym z rozszerzeniem na wynajmowaną nieruchomość, którą będzie musiała wykupić rodzina. Środki z niej pokrywają koszty niespodziewanych szkód takich jak np. zniszczenie wyposażenia przez dzieci. Nie zapomnij również o przygotowaniu precyzyjnego protokołu – zrób zdjęcie każdej ściany, podłogi i sprzętów. Taka dokumentacja to podstawa do rozliczeń i kończy wszelkie spory przy wyprowadzce.

Należy również podkreślić, że codzienne użytkowanie zawsze będzie się wiązało z mniejszymi czy większymi szkodami. Dlatego warto pomyśleć o ich minimalizacji poprzez inwestowanie w rozwiązania odporne na eksploatację, np. zmywalne farby czy panele o wysokiej klasie ścieralności.

Dlaczego warto postawić na alternatywne umowy przy wynajmie mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Wynajmujący coraz rzadziej proponują rodzinom tradycyjne umowy najmu. Jednym z dostępnych rozwiązań jest najem okazjonalny. Polega na wizycie u notariusza, podczas której najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji i wskazuje lokal zastępczy na wypadek konieczności wyprowadzki. Dzięki temu w sytuacjach kryzysowych procedura odzyskania mieszkania może być znacznie krótsza i prostsza, jednak brak dostępności wskazanego lokalu zastępczego może znacząco opóźnić eksmisję. Czy jest zatem inna możliwość?

Lepszym rozwiązaniem, z perspektywy ochrony praw właściciela mieszkania, jest zawarcie najmu instytucjonalnego. Szczegółowo uregulowany prawnie, pozwala z góry ustalić warunki wypowiedzenia, w tym obowiązki stron i sytuację mającą miejsce po wypowiedzeniu umowy. Najem instytucjonalny pozwala na sprawne opróżnienie lokalu, gdyż najemca rezygnuje z prawa do lokalu socjalnego lub tymczasowego i dobrowolnie poddaje się egzekucji. W przypadku niespełnienia obowiązku opuszczenia lokalu możliwe jest dodatkowo szybkie wszczęcie postępowania egzekucyjnego – dzięki czemu w terminie do ok. 3 miesięcy będziemy mogli uzyskać nakaz eksmisji.

W przypadku konieczności eksmisji rodziny z dzieckiem, która przestałaby płacić czynsz, najem instytucjonalny jest skuteczniejszą formą umowy, która lepiej chroni prawa właściciela. 

Jakie są potencjalne problemy i jak ich uniknąć, stawiając na wynajem mieszkania rodzinie z dzieckiem?

Obawy przy wynajmie mieszkania rodzinie z dzieckiem mogą być zrozumiałe, ale na szczęście większość z nich można wyeliminować poprzez odpowiednią strategię działania i rzetelną weryfikację najemcy. Zobacz, jakie problemy najczęściej występują i jak możesz ich uniknąć:

• ryzyko braku płatności – w uniknięciu zatorów płatniczych może pomóc weryfikacja źródła dochodu oraz formy zatrudnienia,
• problemy z eksmisją – największym wyzwaniem jest prawo lokatorów do lokalu socjalnego. Rozwiązaniem jest stosowanie najmu instytucjonalnego, który dzięki oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu, skraca proces odzyskania nieruchomości,
• niejasności dotyczące napraw – aby ich uniknąć, należy wyraźnie ustalić, kto odpowiada za usuwanie awarii.

Gdy zadbasz o solidne fundamenty formalne, zyskasz najemcę, który zadba o Twoją własność z należytym szacunkiem. Jeśli chcesz, chętnie Ci w tym pomożemy – zajmiemy się weryfikacją najemców, umowami i koordynacją najmu, żebyś Ty mógł po prostu cieszyć się zyskami, zamiast stresować się formalnościami. W przypadku najmu długoterminowego to my jesteśmy stroną umowy z najemcą, a nie właściciel, co maksymalnie odciąża Twoje obowiązki i maksymalizuje zyski z nieruchomości. Napisz do nas!