Wynajem mieszkania na doby – czy się opłaca?

Kupno mieszkania pod najem jeszcze kilka lat temu kojarzyło się głównie z umową na rok albo dłużej. Dziś coraz więcej właścicieli wybiera wynajem na doby, a powód jest prosty: dobrze przygotowany apartament w atrakcyjnej lokalizacji potrafi zarabiać więcej niż klasyczny najem długoterminowy. Jednak wyższy przychód oznacza też więcej obowiązków. Sprawdź, kiedy wynajem krótkoterminowy mieszkania ma sens, ile pracy wymaga i na co zwrócić uwagę przed startem.

Jakie zalety dla właścicieli niesie za sobą wynajem mieszkań na doby?

Wynajem mieszkań na doby daje większą elastyczność niż klasyczny najem długoterminowy. Dla wielu właścicieli to właśnie możliwość lepszego zarządzania mieszkaniem i wyższych przychodów decyduje o wejściu w ten model. Wśród najważniejszych zalet dla właścicieli wymienia się zwykle:

• wyższy potencjalny przychód z mieszkania – wynajem na doby potrafi generować większy miesięczny dochód niż umowa podpisana z jednym najemcą na rok. Dotyczy to szczególnie mieszkań w centrum Warszawy i Krakowa oraz apartamentów blisko komunikacji miejskiej, biurowców i atrakcji turystycznych,
• możliwość elastycznego ustalania cen – przy wynajmie mieszkania na dobę stawki można zmieniać nawet codziennie. Ceny rosną podczas koncertów, targów branżowych, świąt czy długich weekendów. Dzięki temu właściciel może lepiej wykorzystać okresy wysokiego zainteresowania,
• stała kontrola nad stanem mieszkania – goście przebywają w lokalu krótko, dlatego łatwiej regularnie sprawdzać wyposażenie i szybko reagować na usterki. W przypadku najmu długoterminowego część problemów wychodzi dopiero po kilku miesiącach albo po zakończeniu umowy,
• swobodne zarządzanie kalendarzem rezerwacji – wynajem mieszkania na kilka dni pozwala samodzielnie zablokować wybrane terminy. Możesz przeznaczyć mieszkanie na własny pobyt, remont lub pobyt rodziny bez konieczności wypowiadania wielomiesięcznej umowy najmu,
• możliwość szybkiego reagowania na zmiany rynku – wynajem mieszkań na doby daje większą kontrolę nad ofertą. Jeśli zmienia się sytuacja na rynku albo pojawia się większa konkurencja, można od razu poprawić zdjęcia, zmienić ceny lub doposażyć mieszkanie,
• duże zainteresowanie w popularnych miastach – wynajem mieszkań na doby w Krakowie oraz Warszawie utrzymuje wysokie zainteresowanie przez większość roku. Goście przyjeżdżają zarówno turystycznie, jak i służbowo. To zwiększa szanse na regularne rezerwacje.

Jakie są wyzwania związane z wynajmem mieszkania na dobę?

Wynajem mieszkania na dobę może przynosić wyższe zyski niż klasyczny najem, ale wymaga znacznie większego zaangażowania. Właściciel musi cały czas pilnować rezerwacji, odpowiadać na wiadomości i organizować obsługę apartamentu. Goście przyjeżdżają o różnych porach, zmieniają godziny meldunku czy zgłaszają problemy, które trzeba rozwiązać od razu. Przy najmie krótkoterminowym trudno pozwolić sobie na kilkudniowe opóźnienia.

Dlatego najwięcej pracy pojawia się przy regularnej obsłudze mieszkania. Po każdym pobycie trzeba zorganizować sprzątanie, wymianę pościeli i sprawdzenie wyposażenia. Jeśli apartament jest wynajmowany często, rotacja gości potrafi być bardzo duża. Jednego dnia ktoś się wyprowadza rano, a kilka godzin później przyjeżdżają kolejni goście. 

Pod uwagę należy wziąć również sezonowość – wynajem na doby w Krakowie czy Warszawie daje bardzo dobre wyniki podczas wakacji, świąt i dużych wydarzeń, ale poza sezonem liczba rezerwacji może być niższa. Problemem bywają również kwestie formalne. Wynajem krótkoterminowy mieszkania wiąże się z rozliczaniem przychodów i przestrzeganiem zasad obowiązujących w budynku.

Dodatkowo nie każde mieszkanie dobrze sprawdza się przy takim modelu najmu. Lokal bez windy, miejsca parkingowego albo położony przy głośnej ulicy może zbierać gorsze oceny. A przy wynajmie mieszkania na dobę opinie mają duże znaczenie, bo wpływają na widoczność oferty i liczbę kolejnych rezerwacji.

Jak przygotować się do wynajmu krótkoterminowego mieszkania?

Szybszy wynajem, lepsze opinie, mniej problemów – tak to może wyglądać, jeśli mieszkanie jest dobrze przygotowane do wynajmu krótkoterminowego. 

Wyposażenie i standard mieszkania

Najwięcej problemów zaczyna się od niedopasowanego wyposażenia. Goście zostają krótko, ale oczekują wygody na poziomie hotelu, tyle że w prywatnym mieszkaniu. Zwykle liczą się takie rzeczy jak:

• materac, na którym da się normalnie spać przez kilka nocy,
• czysta pościel i ręczniki (najlepiej w neutralnych kolorach),
• szybkie Wi-Fi, które działa od razu po wejściu,
• kuchnia z podstawami: czajnik, naczynia, garnki, kawa, herbata,
• małe udogodnienia typu suszarka, żelazko, podstawowe środki czystości.

Logistyka, która decyduje o opiniach

Przy wynajmie na doby największe znaczenie ma to, co dzieje się „pomiędzy rezerwacjami”. Jedni goście wyjeżdżają rano, kolejni pojawiają się po południu i w tym krótkim oknie trzeba wszystko przygotować. Dlatego standardem stają się rozwiązania, które eliminują ręczne przekazywanie kluczy:

• zamki elektroniczne z kodem,
• skrzynki na klucze z dostępem dla gości,
• automatyczne instrukcje wysyłane przed przyjazdem.

Do tego dochodzi informacja dla gościa – krótki, konkretny opis jak wejść do mieszkania, gdzie zaparkować, jak działa Wi-Fi i co warto wiedzieć o okolicy.

Sprzątanie i powtarzalny standard

W najmie krótkoterminowym sprzątanie to właściwie priorytet. Każdy gość powinien wejść do mieszkania w takim samym stanie, niezależnie od tego, kto był wcześniej i ile trwał poprzedni pobyt. Zazwyczaj sprowadza się to do kilku powtarzalnych rzeczy:

• sprzątania według tej samej kolejności, żeby nic nie umknęło,
• wymiany pościeli i ręczników po każdym wyjeździe gości,
• krótkiej kontroli mieszkania przed kolejnym zameldowaniem, żeby wychwycić usterki od razu.

Jeśli ten proces nie będzie trzymany w ryzach, mieszkanie szybko zacznie zbierać gorsze opinie.

Zdjęcia i oferta, które sprzedają

Gość nie zna mieszkania, dlatego decyzję podejmuje na podstawie kilku zdjęć i krótkiego opisu, więc to właśnie te elementy często decydują o rezerwacji. Najlepsze są zdjęcia:

• jasne, bez przesadnych filtrów,
• pokazujące realną przestrzeń, nie tylko detale,
• spójne stylistycznie, bez przypadkowych ujęć.

Ceny i reagowanie na rynek

Wynajem na doby nie działa w stałej cenie przez cały rok. Weekendy, wydarzenia w mieście, sezon turystyczny – to wszystko ma wpływ. Dlatego ceny:

• rosną w okresach wysokiego popytu,
• spadają, gdy ruch jest mniejszy,
• reagują na obłożenie i konkurencję.

Obsługa i czas

Najczęstszym niedoszacowanym elementem wynajmu krótkoterminowego jest czas, który trzeba na to wszystko poświęcić. Na początku wygląda to prosto: kilka wiadomości od gości, jedna rezerwacja, szybkie sprzątanie między pobytami. W rzeczywistości bardzo szybko okazuje się, że to nie jest zajęcie tylko na kilkanaście minut w ciągu dnia, a strumień ciągle dochodzących nowych rzeczy do zrobienia. 

Pojawiają się pytania o zameldowanie, prośby o wcześniejsze wejście, informacje o parkingu, hasło do Wi-Fi, a czasem zwykłe problemy typu niedziałający telewizor lub zgubiony kod do drzwi. Do tego dochodzi pilnowanie kalendarza rezerwacji, organizacja sprzątania między pobytami i reagowanie na sytuacje, które trudno przewidzieć z wyprzedzeniem.

Przy jednym mieszkaniu być może poradzisz sobie z tym wszystkim i nie zaniedbasz codziennych obowiązków. Jednak przy dwóch lub trzech lokalach robi się z tego powtarzalna praca, która wymaga stałej dostępności i reagowania na bieżąco, często bez względu na porę dnia.

Jaki rodzaj umowy obowiązuje przy wynajmie mieszkania na kilka dni?

Wynajem mieszkania na kilka dni działa inaczej niż klasyczny najem długoterminowy. Nie podpisujesz jednej umowy na rok ani nie przekazujesz mieszkania jednemu lokatorowi na stałe. Tutaj wszystko opiera się na krótszych pobytach i pojedynczych rezerwacjach.

Gość rezerwuje termin, opłaca pobyt i korzysta z mieszkania zgodnie z zasadami określonymi w regulaminie. Rezerwacja wraz z regulaminem pobytu pełni funkcję umowy, dlatego nie ma potrzeby podpisywania osobnego dokumentu przy każdym pobycie. To wygodniejsze zarówno dla właściciela, jak i dla gości, szczególnie gdy rezerwacje pojawiają się regularnie i często dotyczą krótkich przyjazdów.

Przy współpracy z operatorem takim jak Hosthelper cały proces wygląda jeszcze prościej po stronie właściciela. Zamiast samodzielnie zajmować się obsługą rezerwacji, kontaktem z gośćmi czy organizacją pobytów, podpisujesz umowę o zarządzanie najmem krótkoterminowym lub długoterminowym, a firma przejmuje codzienną obsługę apartamentu. Dotyczy to między innymi publikacji oferty, komunikacji z gośćmi, organizacji sprzątania, przygotowania mieszkania i kontroli kalendarza rezerwacji.

W wielu przypadkach właściciel może również korzystać ze zwolnienia z VAT do 240 tys. zł rocznie. W takim modelu właściciel nie świadczy bezpośrednio usług krótkotrwałego zakwaterowania, lecz wynajmuje mieszkanie spółce na czas nieokreślony.

Wynajmuj mieszkania na doby ze wsparciem Hosthelper

Masz mieszkanie, które stoi puste lub wynajem zaczyna zajmować Ci więcej czasu niż zakładałeś? W modelu krótkoterminowym wszystko dzieje się szybko: rezerwacje, wiadomości od gości, sprzątanie między pobytami i ciągłe zmiany w kalendarzu. Da się to prowadzić samemu, ale przy regularnym obłożeniu robi się z tego dość trudna logistyka.

Hosthelper przejmuje całą obsługę najmu krótkoterminowego. Przygotowujemy mieszkanie, prowadzimy ofertę, obsługujemy gości i dbamy o to, żeby kolejne rezerwacje płynnie się łączyły. Ty nie musisz być „pod telefonem” ani pilnować każdego szczegółu dnia. Twoje mieszkanie pracuje, a Ty masz spokój i kontrolę nad wynikiem, bez wchodzenia w codzienne sprawy operacyjne.